Kentlerdeki mevcut fiziksel çevrenin iyileştirilmesi ve dönüştürülmesi amacıyla yapılan planlı ve genellikle kapsamlı bir süreç olan "kentsel dönüşüm," kentsel alanların daha sürdürülebilir, güvenli, estetik ve işlevsel hale getirilmesini hedefleyen bir projelendirme süreci olarak biliniyor. Bu süreç, şehirlerin büyümesi, nüfusun artışı, çevresel sorunlar, altyapı eksiklikleri veya hasar görmüş binalar gibi nedenlerle ihtiyaç duyulan bir uygulama olarak lanse edilse de yararı kadar rant sebebiyle halkın zarar gördüğü ve kent estetiğinin bozulmasına yol açan bir uygulama da olabiliyor.
Şehirlerde demografik yapının, alt yapı sorunlarının, hasarlı ya da eskimiş binaların yıkılıp yeniden yapılması gerekliliklerinin getirdiği sonuçlarla kentsel dönüşüm projeleri sıklıkla hayata geçiriliyor. Ancak bu dönüşüm projelerinde rant sağlanması da oldukça mümkün olabiliyor. Üstelik bu sağlanan kazanç kanunların izin verdiği ölçüde de yapılabiliyor.
Kanun kapsamında yapılıyor
Kentsel dönüşüm projeleri kanunlar çerçevesinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yönetmelikleri doğrultusunda projelendirilip hayata geçirilebilen bir süreç. Projenin uygulanma sebebi, afet riski nedeniyle binaların yıkımı ve inşası, altyapı sorunları ve yetersizliği, sosyal dönüşüm, enerji verimliliği ve sürdürülebildik gibi nedenler olabiliyor. Bu etkenler arasında afet riskinin insan hayatını etkileyeceği öngörülen bir bölge olur ise 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında yapılıyor. Bu kanun maddesi de bütün alanlara 1,5 emsal veriyor. Peki nedir bu 1,5 emsal?
Emsal nedir?
Emsal mimari bir terim olarak, kat alanlarının toplamının, toplam arsa alanına göre en fazla ne kadar oranda olabileceği anlamına gelmekte. Kısaca arsa üzerine yapılabilecek net inşaat alanını belirten bir terim. Emsal oranı konut arsalarında genelde 0,80 olarak baz alınıyor. Bu da 1000 metrekarelik bir arsada gerekli hesaplamalardan sonra 1040 metrelik inşaat alanı olduğu yani, 1040 metre kapalı alan ve bu değerde kat çıkılabileceği anlamına geliyor.
Kentsel dönüşümde emsal 1,5
Ancak kentsel dönüşüm projelerinde emsal 1,5 gibi çok daha yüksek orandan alınıyor. Bu emsal artışı arsa üzerindeki inşaat alanını da oldukça arttırıyor. Örnek verilecek olursa 1000 metrekarelik bir alanda kentsel dönüşüm olmasa 1040 metre inşaat alanı hakkı varken, kentsel dönüşüme girdiğinde 1950 metrekare inşaat alanı ve buna tabii olarak da kat hakkı elde ediliyor.
Apartmanlar ve tek katlı yapılara aynı emsal
Bu emsal artışının kanunlarda yer almamasının makul bir gerekçesi var. Kentsel dönüşüme giren binayı genellikle kat malikleri maddi sebeplerden ötürü yapamıyor ve yapım işini bir müteahhit alıyor. Bu yüklenici, yaptığı iş için gerekli olan parayı ve elde edeceği kazancı da artan inşaat alanını kullanarak elde ediyor. Bu sebeple Kentsel Dönüşüm Kanunu bu emsal artışına izin veriyor. Ancak çok katlı binalar için makul görünen bu durum tek katlı yapılar veya gecekonduların olduğu arsalarda ciddi bir rant kapısına dönüşüyor.
Tek katlı bir yapının kentsel dönüşüme girmesiyle kullanılabilecek inşaat alanı artıyor. Bu da kentsel dönüşüm öncesinde tek katlı olan bir yapının bulunduğu ve o yapının alanı kadar inşaat izni olan bir yeri emsal artışından ötürü proje sonrasında yüksek katlı bir yapının yer alacağı bir arsaya dönüştürüyor. Bu da ciddi bir rant kapısı sağlıyor.
Fark neredeyse iki katı
Örnek vermek gerekirse, içerisinde tek katlı veya az katlı bir yapı bulunan 2000 metrekarelik bir arsa kentsel dönüşüm dışında inşaat için kullanılırsa 2080 metrekarelik bir kapalı alan hakkına sahip oluyor. Bu alan da ortalama 20 daire anlamına geliyor. Fakat kentsel dönüşüme girdiği takdirde 3900 metrekarelik bir inşaat hakkı elde ediyor ki bu da ortalama 39 daire yapılabileceği anlamına geliyor. Yani aynı alandaki daire sayısı neredeyse iki katına çıkıyor.
Bu orantısız ve eşitliksizlik yaratan hesaplama her ne kadar çok katlı binalarda kat malikleri haklarını alabilsin ve müteahhit kazanç elde ederek yapım işini finanse edebilsin diyerek kanun kapsamına alındıysa da tek veya az katlı yapıların dönüşümünde çok ciddi bir rant kapısı haline dönüşüyor.
Gözler yerel yönetimlere çevriliyor
Bu noktada gözler il ve ilçe belediyelerine çevriliyor. Şehrin estetik görünümü ve imar planlarındaki bir numaralı yetkili olan yerel yönetimlerin, her türlü arsaya uygulanabilirliği bulunan bu kanunun yol açabileceği sorunlara izin verip vermemesi kritik önem arz ediyor.
Bunun yanı sıra ‘gecekondu’ diye tabir edilen ruhsatsız yapıların bulunduğu arsaların da kentsel dönüşüm adı altında dev apartmanların yer aldığı arsalara dönüşebilmesi de mümkün görünüyor. Mimari sağlamlıktan uzak olarak inşa edilen gecekonduların riskli yapı olarak tescil edilmesinin kolay olması da kentsel dönüşüm kanunun ranta yönelik kullanılmasına imkân veren kolaylıklardan birisi olarak göze çarpıyor.
Tehlike barındırıyor
Bu noktada belediyelerin de kentsel dönüşümü, şehrin estetiğini ve yapısını bozmayacak şekilde yetkilerini kullanarak engellemesi gerekiyor. Belediyeye gelen her kentsel dönüşüm başvurusuna, ‘kanunen bir sakıncası yok’ diyerek onay verilmesi, rant isteyenlerin iştahını kabartacak bir unsur olmakla birlikte, şehrin, imar, nüfus ve altyapı sorunları büyütebilme tehlikesini barındırıyor.
Kentsel dönüşüm projeleri genellikle iyi planlama, denetim ve yerel katılım gerektiriyor. Şehirlerin büyümesini ve değişimini yönetmek için önemli bir araç olan kentsel dönüşüm projeleri, uygulanması karmaşık ve zaman alıcı olabileceği gibi, yetki sahiplerine de ciddi kazançlar sağladığı durumları da beraberinde getiriyor.
Bu kazanç kapısı açık kaldığı sürece kentlerin estetik görünümünün bozulacağı, alt yapının yetersiz kalacağı, nüfus yoğunluğunun şehrin kaldırabileceğinden fazla olabileceği ve buna bağlı trafik ile demografik sorunların da artabileceği unutulmamalı.
Selim Çelik
Yorumlar
Kalan Karakter: